房地產通常佔遺產中很大的比例，且房地產常作為節稅工具，但因涉及眾多稅負，彼此關係錯綜複雜，若沒處理好可能得此失彼、因小失大、弄巧成拙。
文章內容
前情提要
首先，必須先認識遊戲規則(稅法)，以下是給子女房產主要涉及的稅：
- 只要移轉房產就須課的稅：土地增值稅、房地合一。
- 無償給予房產所須課的稅：生前叫贈與稅、生後叫遺產稅。
再來，要確認以下幾個問題：
- 遺產總額多少？
- 要移轉的房產已經在名下，或是正打算買給子女？
- 若是要將名下房產過戶給子女，當初買該房產的時間為何？
- 子女的經濟狀況如何？以子女收入可以貸多少房貸？
- 給子女後短期會不會賣房？
最後，才能決定要用買賣、贈與或繼承的方式將房產給子女。
狀況一：遺產不多
如果遺產總額低於「免稅額加扣除額」(約1500萬~2000萬)，建議一律用繼承的方式即可；若超過不多，須要精算(歡迎諮詢LINE)，也可能適合直接繼承，不須大費周章做節稅規劃。要注意的是，遺產總額和一般認知的財產價值不同，其計算方式參考《遺產稅要繳多少？比你想像中的少！》。
為何直接繼承即可？因為繼承有三大優勢：
- 繼承房產不用繳土地增值稅。這對於持有房產、土地很久(如幾十年)的人來說可以省下非常多的稅！
- 繼承「父母於2016年以前取得的房產」不用繳房地合一稅。繼承後馬上賣不會被課45%高額稅率。
- 繼承的遺產稅免稅額度高達1500萬-2000萬，且若沒有超過太多，稅率是最低的10%。
狀況二：名下很多房產要給子女
當遺產總額超過「免稅額加扣除額」太多時(一樣需要精算)，就不適合全部用繼承的方式，而可考慮在生前用贈與或買賣的方式將部分房產給子女。至於贈與或買賣哪個比較好？原則上如果考慮將來出售房產，只要「子女付得起房貸」，能用買賣就用買賣！
買賣 vs 贈與
| 優點 | 缺點 | |
| 買賣 | 不需繳贈與稅 可減少將來出售的房地合一稅 | 需要準備自備款 子女要有貸款能力 |
| 贈與 | 不需準備自備款 不需貸款，程序簡單快速 子女不需具貸款能力 | 可能要繳贈與稅 將來出售時可能要繳很多房地合一稅 |
由上可知，若單純就節稅而言，透過「真正的買賣」移轉房產給子女可能被課的稅通常比贈與來的少，因為贈與稅是肯定能省的，而且更重要的是有機會省下大筆房地合一稅。但買賣的門檻不低，子女本身要有貸款能力，也就是要有足夠的收入和經濟能力，否則可能弄巧成拙，怎麼說？
小心！推定贈與
所謂「推定贈與」就是以買賣之名行贈與之實。國稅局不是吃素的，如果做法太粗糙，即便名義是買賣，仍會被推定為贈與，除了補課贈與稅，還可能遭罰款！以下幾個例子可供參考：
- 以低於行情太多的價格賣房給子女。
- 賣房給子女，但子女的價金來自父母的贈與。
- 父母簽約買房，登記給子女，但錢父母出(在以下的狀況三很常見)。
小心！房地合一稅
如果考慮將來出售房產，尤其是短期可能出售，強烈建議避免用贈與的方式移轉，以免出售時繳高額房地合一稅。由以下例子可知：假設一棟市價3000萬的房子，土地公告現值加房屋評定現值1200萬。
- 若今年爸爸以3000萬「賣」給女兒，明年女兒賣3000萬的時候，只需繳土增稅。
- 若今年爸爸以3000萬「賣」給女兒，明年女兒賣3600萬的時候，除了土增稅外，可能還要繳200多萬（買賣價差600萬乘以45%）的房地合一稅。
- 若今年爸爸以3000萬「送」給女兒，明年女兒賣3600萬的時候，除了土增稅外，可能還要繳1000多萬（賣價3600萬減取得成本即公告現值加評定現值1200萬等於2400萬，再乘以45%）的房地合一稅。
狀況三：現金很多想買房給子女
對於手邊現金很多的長輩來說，除了買保險外，實務上最常見的方式就是「協助子女買房」。至於如何協助，要特別小心，以免掉入推定贈與的陷阱中。以下舉例說明：假設要給子女一棟市價3000萬的房子，土地公告現值加房屋評定現值1200萬，可貸款八成2400萬。
- 方案一：父母簽約買房，父母全現金支付，先登記在父母名下，再贈與給子女。
- 方案二：父母簽約買房，父母全現金支付，直接登記在子女名下。
- 方案三：父母簽約買方，頭期款父母付，先登記在父母名下，再贈與給子女，由子女付貸款2400萬。
- 方案四：父母簽約買房，頭期款父母付，直接登記在子女名下，由子女付貸款2400萬。
- 方案五：子女簽約買房，頭期款子女付，直接登記在子女名下，由子女付貸款2400萬。但買房前父母曾免稅贈與600萬做為頭期款。
方案分析與最佳方案
- 方案一是典型的贈與，除了贈與給子女時要課贈與稅，未來子女出售時還可能被課大筆房地合一稅如上述。
- 方案二會被推定贈與！結果和方案一相同。
- 方案三是所謂附負擔贈與，因貸款額度(2400萬)高於土地與房屋的現值(1200萬)，在買入時不用課贈與稅，但未來子女出售時同樣可能被課大筆房地合一稅。
- 方案四也會被推定贈與，但結果是和方案三相同。
- 至於方案五，是真實的買賣，不僅不會被推定贈與，且未來子女出售時所繳的房地合一稅會少非常多！
所以方案五是最佳方案？原則上是。但如果未來都不會出售房產，方案四也可考慮。
結論
給子女房子的方式主要有繼承、贈與、買賣三種。當遺產不多時適合繼承，土增稅、房地合一稅和遺產稅都最省。當遺產超過免稅額加扣除額時，需要經過精算，以決定是否需生前處分(贈與或買賣)。若確定用繼承不划算，那麼接著考慮用贈與或買賣時，需視「有無考慮未來出售」、「子女經濟狀況」等因素判斷。