任意拒絕付款，小心賠上巨額違約金！

通常在簽約後，須等待約一個月才能交屋並撥款，在這期間，若買方想先整修，可經賣方同意後，在交屋前就進屋整修。若在此時發現漏水，為了避免賣方拿到錢後不理不睬，可考慮在交屋時拒絕撥付部分價款，牽制賣方。

但是，依照契約，交屋時賣方既然已經提供房子，身為買方也該給付價金，若收了房子卻不付錢，原則上算違約，賣方可能會要求房子總價的10%-15%違約金，通常是幾百萬！

給錢怕賣方一走了之，不給錢又怕賣方要百萬違約金，進退兩難，到底該怎麼辦？

正確做法：行使同時履行抗辯

依下列步驟：

一、發函催告及主張

在交屋前發現漏水時，寄發存證信函通知賣方(1)發現漏水、(2)催告限期修補、(3)主張減少價金並(4)行使同時履行抗辯。

※何謂行使同時履行抗辯？即在函中表明：「在漏水修補好之前，暫不付款，行使同時履行抗辯權」的意思。

二、暫扣部分尾款

寄發存證信函後，若賣方要求付款，可依照「漏水嚴重程度」保留部分價金(如總價1%-10%)暫不給付，直到賣方修補完成再給付。

※須注意，扣留的價金需與漏水嚴重程度「相當」，不然還是可能構成違約。

三、解除契約

寄發存證信函後，若賣方逾期仍未修補，且漏水不輕微時，除了拒付部分價金外，可再次發函請賣方修補，並表示若不修補將解除契約；若賣方再不修補，第三次發函時即可表示解除契約。解除契約後，就可以要求賣方退還已付價金，並可要求損害賠償。

※注意，在解約前務必「限期」催告賣方修補，否則解約無效。此外，若瑕疵不嚴重，縱使依上述方式仍無法解約，因此建議請律師評估勝算，若勝算不大可改主張減價。