很多人對法拍屋的第一印象是:便宜,但容易踩雷,可能標到凶宅,或產權有糾紛的房子,還可能遇到海蟑螂霸佔房子,獅子大開口要搬家費,甚至遇到債主找上門……。這些都是買法拍屋可能存在的風險,就像買中古屋如果少了仲介調查,很有可能買到問題屋。因此,透過專業人士買法拍屋,不僅能省去大量時間,更能將風險降到最低,以合理的費用獲得驚人的利潤。

代標是什麼?是仲介嗎?

很多人常把「代標」視為法拍屋的仲介,其實代標和仲介做的事情有很大的不同:仲介主要是尋找賣方和買方,調查物件,然後撮合雙方的價格;代標則是協助客戶投標並為客戶處理點交的專業顧問,主要替客戶解決點交時會遇到種種問題。

因此,仲介收的是「仲介費」,最多只能收6%;代標主要收的是「點交處理費」,不受6%限制,因為案件複雜程度不同。

標法拍屋要找誰?代書或代標?

早期標法拍屋會找代書處理,因為標到後可以順便辦過戶,而代書收費普遍低廉。但便宜的費用,便宜的服務,收多少錢,做多少事。當時的代書通常只會替客戶寫投標單、得標後辦理過戶,至於過戶後的點交程序則不負責,造成許多人找代書標到後,卻得自行處理爛攤子。此外,代書的估價較粗略,常直接以上一拍價格的9成5為投標價,結果發生一人投標卻加價4、5百萬的慘劇,為了省小錢卻賠上大錢,得不償失。

鑑於市場對於專業代標的需求,目前北中南皆成立不少代標公司,從投標到點交,為客戶提供一條龍的服務,讓想參與法拍市場的人可以安心進場。

小結:在詢問時除了比較服務費外,一定要問清楚服務內容。太好(便宜)的通常都有問題,切勿因小失大。

代標業者的服務有哪些?

代標除了要進行產權調查外,還須為客戶尋找願意代墊的銀行,並且帶客戶投標,最後也是最重要的是,將房子點交給客戶。以下列舉:

  • 產權調查。受客戶委託後,會做產權調查,包括確認標的不是凶宅,沒發生過事故,及有無車位、有無積欠管理費等等。
  • 尋找代墊銀行。很少銀行願意做法拍代墊,但代標業者普遍有配合的銀行可以協助。
  • 精準估價、代寫標單。有代標的協助,「有機會」以較低的價格順利得標(但很看代標良心,下詳述),也能避免寫錯標單而被判廢標甚至倒賠數百萬的悲劇。
  • 辦理過戶。代標業者通常都會配合有經驗的代書,能在「最短的時間」辦理過戶,為客戶節省代墊利息。
  • 處理點交。無論法院有無點交,大部分代標業者都有能力完成點交,將占用人請走,東西淨空,將空屋交給客戶。

代標費用怎麼算?

依案件難易度及服務內容,目前代標的行情如下:

  • 點交案件:得標價的2%~4%,價格過低或過高者,可能會收固定費用。
  • 不點交案件:得標價的3%~6%,價格過低或過高者,可能會收固定費用。

羊毛出在羊身上!

上面只是非常粗略的範圍,服務費其實暗藏玄機,和代標業者洽談的時候一定要問清楚以下幾點:

第一,服務費有包含代書費、地政規費嗎?

第二,服務費有包含欠繳的水費、電費、瓦斯費、管理費嗎?

第三,服務費有包含占用人可能要求的搬遷費嗎?這可能包含協助占用人租屋的費用,請搬家公司的費用。

第四,服務費有包含清理遺留物的費用嗎?這可能包括聲請動產拍賣的費用、租倉庫保管的費用、打掃的費用。

第五,除了上述費用外,可能還會付哪些費用?

以上問題至關重要,沒問清楚小心被不良代標業者坑!

小心不良代標業者!

故事一:有一次在南部協助客戶投標,當天下午投標室門一開,就有一位知名代標公司的知名女業務從容地走進去投下第一標,接著找個投標室後方的位子坐下,悠閒的滑著手機,偶爾微笑的看看來投標的人。那天下午只有一間透天特別熱門,底價425萬,市價約580萬。時間到前已經有14人投標,但那位業務繼續滑著手機,絲毫不在意。開標結果:659.8888拍定!得標的不是其他人,就是這位業務的客戶。到底發生什麼事?

故事二:中部有位的單身中年大叔,辛苦存錢多年,好不容易湊到一筆錢,打算買比較便宜的法拍屋。因為錢不多,於是到處比價,最後問到一間代標報服務費1%,想說最便宜就給他做了。沒想到得標後不斷收到代標的請款單,一下子說要繳水電費,一下子說要給占用人30萬搬遷費,不然要不回房子,一下又說占用人砸大錢裝潢,要花20幾萬跟他買,不然就要全部拆掉……,最後一共跟這位大叔要了70幾萬!

要避免上面兩齣悲劇,一定要特別注意以下兩點:

第一,務必事先了解行情,不要完全相信代標。有些不肖代標業者為了得標,硬把價格往上拉,甚至已經超出市價了,吃虧的是投標人。

第二,物必再簽約前釐清所要負擔的相關費用。有些心術不正的代標業者為了簽約,先以非常低的服務費騙客戶上門,得標後再以各種名義向客戶要錢,甚至串通占用人反過來敲客戶一筆,就是這麼誇張,中部某知名代標公司的不少代標都曾因詐欺被判刑,上網都查的到。

如何挑選好的代標業者?

判斷標準如下:

第一,是否合法登記經營。要找的到人!

第二,專業程度如何。是否具備相關不動產、法律知識及經驗。

第三,合約是否寫清楚。尤其是搬遷費的部分是否包含,一定要合約白紙黑字,以免受騙。另外保證交屋也很重要!

除了代標費用外,標法拍屋還有哪些費用?

詳參〈法拍屋常見問題Q&A〉第十點。

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